“深圳安居房转红本要补差价”引市场热议，业内解读焦点
为解决安居型商品房历史遗留问题，深圳公开征求意见。2024年3月13日，深圳市住房和建设局发布《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），明确了深圳安居型商品房产权管理有关事项，包括安居型商品房取得完全产权的办理条件、办理流程、补缴价款规则，以及继承等内容。但随着《征求意见稿》的公布，也引起了市场的一些争议，尤其是“补缴价款”的问题更成为关注焦点。根据《征求意见稿》第七条，权利人申请取得完全产权或者上市交易应当补缴价款，具体计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。这意味着，假设购房者购买了某安居型商品房，原购买价格为300万，原市场价格则为300/70%≈429万。那么综合需要补缴价款为（429-300）×50%-税费=64.5万-税费。也就是说，如果购房者花费了300万购买安居房，在十年后申请获得完整产权则需要缴纳64.5万及扣除税费的价款。“还要十年不动，还要补钱不合理。”《征求意见稿》发布后，南都·湾财社记者注意到，针对“补缴价款”的条款市场出现了一些争议，有网友认为不应该补这笔钱；还有网友认为，目前暂拟的补差价条款没有考虑到房价波动的影响，需要进一步说明；另外由于人才房和安居房之间买入价格的不同造成的“补价差”的差异，也成为热议的话题。目前补缴规则对购房者较为有利那么补缴规则是否合理？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，具有保障性质的住房，由于享受了地价的减免、政府限价等优惠，要上市交易的话，满足禁售期之后，必须要补缴差价，经济适用住房限价房等其他类型的保障性住房上市都有同样的规则，区别仅在于需要购房者补缴多大比例的增值部分，这也往往是具有争议性的地方。“当购买欲望不强烈，特别是市场相对比较低迷的时候，往往制定相对优厚的上市补缴价差的条款。”李宇嘉指出，深圳暂拟的补缴基准为，补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。算下来补缴价款是（原购买价格×21.5%-税费），这样的补缴方式对购房者的红利支持还是很大的。值得一提的是，安居型商品房在2011年提出，当时的房价水平比较低，商品房售价仅在2万元左右，安居型商品房打6-7折，价格优势很明显。对于当时购买安居型商品房的人群来说，补缴了差价能获得相当可观的差价红利。因此从改善住房而获得资产收益的角度来看，很多人会选择补缴差价而获得上市的资格。安居房上市后对商品房影响有限随着大批安居型商品房或将获得上市资格，是否会对深圳商品房的销售产生影响？李宇嘉指出，安居性商品房的总规模只有6万套，近几年加大建设的力度比较大。因此短期内具有上市资格且上市的规模并不会很大，也不排除有一部分人群自己居住而不选择上市，或在有能力支付价差的条件下再去上市。因此，不管是总的具有上市资格的规模，还是实际上市量，对商品房的影响是非常有限的。另据公开信息显示，深圳正在规划建设配售型保障性住房，已不再新增规划建设安居型商品房。深圳历年出售安居型商品房约6万套，根据购买时间，陆续在满10年后达到取得完全产权条件。《征求意见稿》也提到，权利人将安居型商品房上市交易后，按照相关规定不得以无房身份再次享受本市住房保障政策。预计每年能够达到取得完全产权条件并且进入市场的安居型商品房数量有限。人才房获得的红利相对有限“买房合同第一页写了，人才房和安居房一样的管理政策。”《征求意见稿》公布后，有深圳人才房的业主对补缴价款的规则提出疑问，该计算规则是否更利于安居房而非人才房？据了解，深圳安居房和人才房不仅在申请条件和申购方式上有所不同，买入价格也有一定差异：深圳安居房的销售价格一般是市价的5折，而人才房的价格普遍是市价的6-7折，由于后者总价更高，因此在目前的补缴规则下，后期如果想要取得完全产权或上市交易的话，补缴的金额也更多。对于类似争议，李宇嘉分析认为，安居房上市和人才房上市是有很大不同的。安居房建设年代比较长，积累的差价红利比较大；人才房这几年大规模建设，但价格上涨并不明显，如果未来按照这样的原则进行补差价，人才房获得的红利相对有限，所以此规则下对人才房套利的冲动会比较小。但他同时认为：“购买人才房的人群，主要是买不起商品房的自住人群。他们对于未来上市套利的预期也并不是很强烈。”目前，《征求意见稿》正在面向社会公开征求意见。在2024年3月13日至23日期间，有关单位和个人可通过市住房建设局官方网站、电子邮件等渠道提出意见。采写：南都·湾财社记者 孙阳
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